Em Outubro, o valor mediano de avaliação bancária de apartamentos no país foi 1 701 euros/m2, tendo aumentado 7,6% relativamente a Outubro de 2022, segundo revelou ontem o INE.
Os valores mais elevados foram observados no Algarve (2 106 euros/m2) e na Área Metropolitana de Lisboa (2 025 euros/m2), tendo o Alentejo registado o valor mais baixo (1 155 euros/m2).
A Região Autónoma da Madeira apresentou o crescimento homólogo mais expressivo (23,3%) e a Região Autónoma dos Açores o menor (5,3%).
Comparativamente com o mês anterior, o valor de avaliação desceu 0,4%, registando o Alentejo a maior subida (1,8%) e a Região Autónoma da Madeira a maior descida (-2,8%). O valor mediano da avaliação para apartamentos T2 subiu 5 euros, para 1 725 euros/m2, tendo os T3 descido 7 euros, para 1 518 euros/m2.
No seu conjunto, estas tipologias representaram 79,1% das avaliações de apartamentos realizadas no período em análise. Por sua vez, o valor mediano da avaliação bancária das moradias foi de 1 200 euros/m2 em Outubro de 2023, o que representa um acréscimo de 5,1% em relação ao mesmo mês do ano anterior. Os valores mais elevados observaram-se no Algarve (2 130 euros/m2) e na Área Metropolitana de Lisboa (2 083 euros/m2), tendo o Centro e o Alentejo registado os valores mais baixos (985 euros/m2 e 1 019 euros/m2, respetivamente).
Preço das casas em risco
de cair por menor procura
Num contexto internacional marcado pelas tensões geopolíticas na Ucrânia e no Médio Oriente, incerteza quanto à duração da restritividade da política monetária do Banco Central Europeu e deterioração das perspetivas económicas, “a probabilidade de uma correção de preços no mercado imobiliário residencial tende a aumentar”, avisa o Banco de Portugal (BdP).
E tudo isto “faz aumentar o risco de crédito da carteira de crédito habitação”.
Mas a escassa oferta de casas deverá mitigar o impacto da redução da procura sobre os preços.
Na sua análise sobre as principais vulnerabilidades para a estabilidade financeira em Portugal, o regulador português apontou o risco de haver “uma correcção de preços no mercado imobiliário residencial, potenciada pela concretização do cenário macroeconómico” incerto, pautado pela subida de juros e instabilidade geopolítica, refere no Relatório de Estabilidade Financeira de novembro de 2023.
Além disso, “o recente quadro de incerteza política que o país vive é uma nova fonte de risco, apesar de mitigada pela esperada aprovação do Orçamento do Estado para 2024 proposto pelo atual Governo”, indica ainda.
Este risco de haver uma descida dos preços das casas deriva do arrefecimento da procura, que já é bem visível no país, uma vez que:
- A venda de casas está a cair: o número de transações diminuiu no primeiro semestre de 2023, reduzindo-se 22% em termos homólogos (-10% no segundo semestre de 2022);
- O tempo médio de venda de um imóvel estabilizou em torno de 6 meses no primeiro semestre de 2023, após a redução observada em 2022;
- Crédito habitação a cair: as novas operações de empréstimo habitação (excluindo renegociações) registaram uma contração, em termos homólogos, de 20%, entre janeiro e setembro de 2023.
Estrangeiros procuram casa
Por outro lado, a procura de casas em Portugal tem sido sustentada pelos estrangeiros.
“A localização geográfica de Portugal e as condições de segurança e estabilidade que o têm tornado um destino desejável continuam a suportar a procura por parte de não residentes e estrangeiros residentes”, destaca o regulador liderado por Mário Centeno.
Na última década, “o aumento da participação de compradores não residentes caraterizou o mercado imobiliário residencial em Portugal”.
E no, primeiro semestre de 2023, a participação no mercado imobiliário residencial de compradores com residência fiscal fora do território nacional aumentou 2 pontos percentuais face a igual período de 2022, para 12,7% do montante de transações.
Há também quem continue a procurar o imobiliário residencial português enquanto activo de investimento.
Embora, “as aplicações alternativas de poupança se tenham tornado mais atractivas recentemente, num contexto de volatilidade nos mercados financeiros e incerteza económica, este activo mantém relevância em termos de diversificação de carteiras”, explica o BdP.
Adicionalmente, “a inflação mais elevada pode promover a procura de imobiliário residencial como reserva de valor”, acrescenta.
Mais casas novas à venda
O que o BdP também diz é que “a oferta limitada de habitação nova e a inexistência de um stock acumulado de casas disponíveis mitigam o impacto sobre os preços em caso de redução da procura”.
A verdade é que há mais casas novas à venda, mas a oferta continua a ser escassa face à procura.
“O número de fogos colocados para venda aumentou na primeira metade de 2023 face ao observado em 2022, após a redução observada entre 2014 e 2021”, recorda o regulador português.
Isto aconteceu apesar dos obstáculos à atividade da construção em Portugal, nomeadamente a escassez de mão-de-obra, o nível das taxas de juro, a falta de materiais.
A par da falta de oferta, “os custos de construção mantiveram-se elevados, embora desacelerando nos últimos meses”, pelo que “estes podem continuar a refletir-se no preço dos imóveis transaccionados e, em particular, dos edifícios novos”, aponta ainda.